Grundsteuer-Chaos

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Wird Wohnen 2025 noch teurer?

Die zweite Miete ist für Mieter in den letzten Jahren ständig gestiegen: Strom, Heizung, Versicherungen und Abgaben treiben die Mietnebenkosten immer weiter nach oben. Und es sind nicht nur die Mieter, auch die vielen Eigenheimer in Münster fragen sich, wie es weiter geht. Die Gas-Krise ist gerade überstanden (auch weil die vielgeschmähte Ampel tatkräftig geholfen hat), dann sollen hunderttausende Wärmepumpen finanziert werden, und jetzt: Grundsteuer.

Jeder zahlt Grundsteuer. Alle Grundstückseigentümer werden von ihrer Kommune zur Kasse gebeten, alle Mieter zahlen ihren Anteil. Das ist gut und richtig: Wer die umfassenden Services der Stadt nutzen will, muss sie auch finanzieren helfen.

Aber im Untergrund brodelt es. Grundsteuerwert, Grundsteuermessbetrag, Grundbesitzabgabenbescheid, der Kopf schwirrt vor lauter Bescheiden. Millionen sind noch nicht bestandskräftig, alles muss noch bürokratisch sauber abgearbeitet werden, das kann dauern. Was nicht dauern kann, ist die Grundsteuer 2025. In ein paar Monaten muss auch Münster einen Hebesatz festlegen, für alle Grundstücke gleich. Im Endergebnis soll ungefähr dieselbe Einnahme wie früher herauskommen.

Das ist für sich schon schwierig genug. Aber der Teufel steckt bekanntlich im Detail, und das hat es in sich. Denn all die vielen Bescheide haben, so sieht es im Augenblick aus, einen ganz unangenehmen Effekt: Am Ende der ganzen Prozedur müssen die Geschäftsleute weniger zahlen und die Mieter und Eigenheimer mehr.

Der Grund für diese Verschiebung liegt in dem Verfahren, mit dem die Grundstückswerte ermittelt werden. Die Nicht-Wohngrundstücke werden niedriger bewertet, die Wohngrundstücke höher. Bei einem einheitlichen Hebesatz, wie er in NRW bislang vorgeschrieben ist, zahlt das Wohnen also drauf.

Verschiebungen der Bewertung (MB=Messbetrag) zwischen Grundstücksarten (Grafik: Stadt Münster)

Verschiebungen der Bewertung (MB=Messbetrag) zwischen Grundstücksarten (Grafik: Stadt Münster)

Bislang war das nur ein fernes Donnergrollen, aus anderen Städten hörte man es grummeln. Münsters Kämmerin hat die Verschiebung jetzt in einer öffentlichen Berichtsvorlage vom 13.6.2024 aufgedröselt. Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke werden voraussichtlich entlastet, zeigt die Grafik. Anders gesagt: Wohnen wird noch teurer.

Chaos ist auf mehreren Ebenen angesagt. Die Finanzverwaltung kämpft mit Millionen Einsprüchen. Schwarz-Grün in Düsseldorf hat das Thema verschlafen – wollte da nicht jemand Kanzler werden? – und bastelt jetzt in letzter Minute an einem neuen Gesetz; die Kommunen sollen unterschiedliche Hebesätze festlegen können für Geschäfts- und Wohngrundstücke. Und die Kommunen haben keine Lust, sich den schwarzen Peter zuschieben zu lassen: Ihre Grundbesitzabgabenbescheide werden bei den Gerichten landen.

Es gibt keine einfachen Lösungen. Vielleicht gibt es auch keine Lösung für Alle. Denn die Grafik der Kämmerin zeigt auch, dass Wohnen in verschiedenen Formen sehr unterschiedlich von der Grundsteuerreform betroffen ist. Die meisten Federn lassen die Eigenheimer und die Eigentümer von Eigentumswohnungen, wenn es bei der aktuellen Rechtslage bleibt. Viele Eigentumswohnungen sind vermietet, hier wird die Belastung einfach an die Mieter durchgereicht. Bei den Einfamilienhäusern ist genauso wenig Raum für Schadenfreude. Ja, wer heute ein Einfamilienhaus baut, der muss wirklich viel Geld haben, der könnte auch mehr Steuern zahlen – aber heute kann sich kaum jemand diesen Luxus noch leisten; der Bestand dürfte in den meisten Fällen Menschen der bürgerlichen Mittelschicht gehören – und alten Menschen, deren Spielraum für zusätzliche finanzielle Belastungen eher gering ist.

Wie hoch die Grundsteuer für das konkrete Wohngrundstück in Münster im Jahr 2025 sein könnte, lässt sich aktuell nur vermuten. Die Höhe hängt von zwei Fragen ab, über die der Rat in den nächsten Monaten entscheiden wird:

Wendet Münster einen einheitlichen Hebesatz für Geschäfts- und Wohngrundstücke an, wie es das Landesrecht bislang vorsieht? Nach den Berechnungen der Finanzverwaltung NRW müsste die Stadt Münster den Hebesatz einheitlich auf 453 festsetzen, um gleich viel Grundsteuer einzunehmen wie in den Vorjahren.

Oder unterstützt Münster das Vorhaben der NRW-Landesregierung, unterschiedliche Hebesätze zu ermöglichen? Nach den Berechnungen der Finanzverwaltung NRW könnte die Stadt Münster dann den Wohngebäude-Hebesatz auf 386 festsetzen, um gleich viel Grundsteuer einzunehmen wie in den Vorjahren. Offen bleibt dabei, ob Münster die Wohngrundstücke noch weiter entlasten kann, um das ohnehin schon teure Wohnen in der Stadt nicht noch weiter zu verteuern. Im Gegenzug müssten die Geschäftsgrundstücke stärker belastet werden – rechtlich und in den langfristigen Auswirkungen auf die Stadtentwicklung wäre das nicht unproblematisch.

Die zweite Frage ist, ob Münster für 2025 mit derselben Grundsteuer-Gesamtsumme zufrieden ist wie in den Vorjahren, anders gesagt: Erhöht der Rat die Grundsteuer noch weiter, das heißt über die Effekte hinaus, die für Wohngrundstücke allein durch die Umstellung der Berechnung ausgelöst werden?

Man kann sich leicht selbst ausrechnen, wie viel man in Zukunft mehr bezahlen muss. Die Grundsteuer 2025 errechnet sich ganz einfach mit dem Taschenrechner nach der Formel „Grundsteuermessbetrag x Hebesatz / 100“. Für das konkrete Wohngrundstück kann das bedeuten, dass im Jahr 2025 mehr als doppelt so viel Grundsteuer zu zahlen ist wie in den Vorjahren. Und wenn der Rat eine weitere Steuererhöhung beschließt, kann schnell das Dreifache daraus werden. Mieter und Eigentümer wird’s nicht freuen: 10 Euro mehr im Monat für eine normale Wohnung, für manche sind das peanuts, aber für manche auch nicht.

(DIeser Artikel wurde zuletzt aktualisiert am 21.06.2024.)

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